A presentation of ULI and PwC’s annual report Emerging Trends in Real Estate® Europe 2018  took place in Cyprus on February 5 2018 in collaboration with RICS.  The presentation was followed by a discussion between local economists, including Dr Andreas Assiotis, Chief Economist, Group Economic Research – Hellenic Bank Public Company Limited; Dr George Theocharides, Associate Professor of Finance, Director of MSc Financial Service – Cyprus International Institute of Management; Dr Petros Sivitanides, Associate Professor of Real Estate, Director of Real Estate Programmes – Neapolis University Pafos; Marios Tannousis, Member of the Board of Directors of European Fund & Asset Management Association & Deputy Director General – Invest Cyprus

Below is a summary (in Greek) of the main points made by speakers:

Τάσος Κοτζαναστάσης, Chair ULI Greece & Cyprus

O κ. Κοτζαναστάσης ανάλυσε τη μελέτη που έγινε από το ULI & την PWC. Τα κύρια σημεία της ανάλυσης του αφορούσαν:

• Αυξημένα κεφάλαια κατευθύνονται προς την Ευρωπαική κτηματαγορά, με προέλευση κυρίως την Ασία και την Ευρώπη.

Υπάρχουν ανησυχίες αναφορικά με:

• Αύξηση των τιμών → κατά πόσο οι επενδύσεις είναι Επικερδείς
• Αύξηση Κόστους κατασκευής
• Επιτόκια (η αύξηση των επιτοκίων από τις κεντρικές τράπεζες επηρεάζει το κόστος δανεισμού)
• Στην Ευρώπη οι αποδόσεις για prime σε μεγαλουπόλεις είναι 3% ή και χαμηλότερες -> Αιωρείται η απορία αν θα γίνει διόρθωση στις τιμές των ακινήτων
• Μείωση των επενδύσεων από την Κίνα λόγω αλλαγής της νομοθεσίας τους για εκροή κεφαλαίων.

BREXIT

• Προβλέπεται ότι θα μειωθεί ο όγκος κεφαλαίων και τιμές στην αγορά στην Βρεττανία
• Πόλεις όπως το Δουβλίνο, Φρανκφούρτη και Αμστερνταμ αναμένεται να ωφεληθούν – σε σημείο που ο ανοδικός κύκλος παρατείνεται για 2-3 χρόνια

Παράγοντες που θα επηρεάσουν τα ακίνητα μέχρι το 2030

• Μεικτές χρήσεις ακινήτων – κατάργηση διαχωριστικών γραμμών μεταξύ χρήσεων
• Τα ακίνητα δεν θα είναι χώρος αλλά υπηρεσία
• Αβεβαιότητα για τον τρόπο που πρέπει να μετεξελιχθούν τα εμπορικά κέντρα λόγω ανόδου του ηλεκτρονικού εμπορίου.
• Ανταγωνιστές των γραφείων που παρέχουν υπηρεσίες είναι και όλα τα cafes και bars που έχουν wifi

Ανδρέας Ασσιώτης, Chief Economist Group Economic Research, HELLENIC BANK PUBLIC COMPANY LIMITED

• Στην Κύπρο υπάρχει η τάση να βελτιώνεται το προϊόν ΤΟΥΡΙΣΜΟΣ. Το 2017 αποτέλεσε χρονιά ρεκόρ για τον Τομέα του τουρισμού. Η απόδοση αυτή οφείλεται από τα μέτρα που αφορούν στην επέκταση της τουριστικής περιόδου, τη βελτιωμένη αεροπορική συνδεσιμότητα καθώς επίσης από τον ασθενέστερο ανταγωνισμό λόγω των γεωπολιτικών εντάσεων στις γειτονικές χώρες.
• Όσον αφορά τις εξωτερικές προκλήσεις, αυτές σχετίζονται με χαμηλότερους ρυθμούς ανάπτυξης από τους αναμενόμενους στο Ηνωμένο Βασίλειο, την αβεβαιότητα που σχετίζεται με το Brexit και την υποτίμηση της στερλίνας. Επίσης, επιδείνωση των γεωπολιτικών εντάσεων στην περιοχή της Μέσης Ανατολής και Ανατολικής Μεσογείου, ενδεχομένως να προκαλέσουν αρνητικές συνέπειες στην οικονομική εμπιστοσύνη, στον τουρισμό και κατ’ επέκταση στη συνολική οικονομική δραστηριότητα. Από την άλλη, οι γεωπολιτικές εντάσεις στις γειτονικές χώρες καθιστούν την Κύπρο ασφαλέστερο τουριστικό προορισμό και θα μπορούσαν επομένως να αντισταθμίσουν, σε σημαντικό βαθμό, την πιθανή μείωση του τουριστικού ρεύματος από το Ηνωμένο Βασίλειο.

Κίνδυνοι από πού προέρχονται για τον τομέα των ακινήτων :

• Χρηματοδότηση σε χαμηλά επίπεδα

Ζήτηση

• Διαθέσιμο εισόδημα βελτιωμένο

Αύξηση αδειών οικοδομής 10%, αύξηση 2016 vs 2017. Stock τραπεζών

DTA: Ένας τρόπος αποπληρωμής δανείων που δίνουν την ευκαιρία να ελαφρύνουν τους προϋπολογισμούς των δανειζόμενων.

NPLs:   Πρέπει να λυθεί το πρόβλημα των NPL’S μέσω της ανάπτυξης

ΔΙΑΒΑΤΗΡΙΑ: Νέα μέτρα προώθησης του διαβατηρίου από το Υπουργικό Συμβούλιο.

Η κυβέρνηση έχει καταβάλει σημαντικές προσπάθειες για την τόνωση της ανάκαμψης της αγοράς ακινήτων μέσω διαφόρων φορολογικών κινήτρων (όπως για παράδειγμα η μείωση κατά 50% των μεταβιβαστικών τελών, η απαλλαγή από μελλοντικά κεφαλαιουχικά κέρδη και το καθεστώς πολιτογράφησης των επενδυτών κατ’ εξαίρεση). Τα κίνητρα που ορθά έχουν παραχωρηθεί κατάφεραν να προσελκύσουν σημαντικές επενδύσεις στον τομέα των ακινήτων. Όσον αφορά το σχέδιο για την κατ’ εξαίρεση πολιτογράφηση επενδυτών στην Κύπρο, ένα εκ των προτεινόμενων οικονομικών κριτηρίων – αλλά όχι υποχρεωτικό – που μπορεί να πληρείται για την αίτηση απόκτησης κυπριακής υπηκοότητας, αφορά στην αγορά, σύσταση ή συμμετοχή σε επιχειρήσεις ή εταιρείες με φυσική παρουσία στην Κύπρο, σημαντικό κύκλο εργασιών και εργοδότηση τουλάχιστον πέντε Κύπριων πολιτών ή πολιτών της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Το συγκεκριμένο κίνητρο, σε αντίθεση με άλλα που αφορούν αποκλειστικά στις επενδύσει σε ακίνητα χωρίς  αναγκαία φυσική παρουσία, θα μπορούσε να ενισχυθεί ακόμη περισσότερο καθώς τα ωφελήματα που δημιουργούνται είναι πιο μακροπρόθεσμα και μπορούν να εξαπλωθούν ευρέως και σε

άλλους τομείς πέραν από τον κατασκευαστικό. Φυσικά, απαραίτητη προϋπόθεση για την προσέλκυση τέτοιων επενδυτών αποτελεί η συνεχής αναβάθμιση του επιχειρηματικού περιβάλλοντος αλλά και δυναμική ενθάρρυνση δραστηριοτήτων π

ου δημιουργούν προστιθέμενη αξία προς αυτούς.

Γιώργος Θεοχαρίδης, Associate Professor of Finance, Director of MSc Financial Services, Cyprus International Institute of Management (CIIM)

• Λόγω της πολιτικής των χαμηλών επιτοκίων αλλά και τα διάφορα προγράμματα ποσωτικής χαλάρωσης από διάφορες Κεντρικές Τράπεζες, υπάρχει αρκετή ρευστότητα στις αγορές.
•  Υπάρχει η τάση για αύξηση επιτοκίων, ειδικά στην Αμερική αλλά και στην Αγγλία, λόγω φόβου για πληθωρισμό που μπορεί να δημιουργηθεί από την μεγάλη ρευστότητα στην αγορά.
• Ήδη οι Κεντρικές Τράπεζες στην Ηνωμένες Πολιτείες αλλά και στην Αγγλία προχωρήσαν εδώ και λίγο καιρό στην αύξηση επιτοκίων και αυτό προβλέπεται να συνεχιστεί και μέσα στο 2018. Ταυτόχρονα, η Ευρωπαική Κεντρική Τράπεζα, παρόλο ότι δεν προβλέπεται ότι θα αυξήσει τα επιτόκια μέσα στο 2018, φαίνεται ότι θα σταματήσει το πρόγραμμα ποσοτικής χαλάρωσης σύντομα.
• Αυτές οι αλλαγές στις αγορές σημαίνουν ότι μελλοντικά μπορεί να έχουν αρνητικές επιπτώσεις στις αγορές των μετοχών, λόγω της αύξησης χρηματοδότησης αλλά και του κόστος παραγωγής για τις εταιρείες – αυτές τις επιπτώσεις ήδη τις έχουμε δει τις τελευταίες εβδομάδες με τις διορθώσεις που έχουν γίνει στις παγκόσμιες χρηματοοικονομικές αγορές.
• Αυτές οι αλλαγές μπορεί όμως να δημιουργήσουν περισσότερη ζήτηση στον τομέα των ακινήτων, σαν ενναλακτική μορφή επένδυσης από θεσμικούς επενδυτές. Έτσι, θα μπορεί να επωφεληθεί ο τομέας και να δημιουργηθούν καλές/κερδοφόρες ευκαιρίες.
• Υπάρχει η δυνατότητα να προσελκυθούν επενδυτικά ταμεία στην Κύπρο για να εργαστούν νοουμένου ότι υπάρχουν οι υποδομές. Ήδη το βλέπουμε με την κάθοδο των ενναλακτικών επενδυτικών ταμείων που αδειοδοτούνται από την Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς τα τελευταία χρόνια.

Πέτρος Σιβιτανίδης, Associate Professor of Real Estate, Director of Real Estate Programmes, Neapolis University of Pafos

• Ο μεγαλύτερος κίνδυνος της αγοράς ακινήτων για θεσμικούς επενδυτές είναι ο κίνδυνος ρευστοποίησης (exit risk) λόγω του πολύ μικρού μεγέθους της αγοράς και της μηδενικής σχεδόν δραστηριοποίησης σε αυτή την αγορά άλλων θεσμικών επενδυτών.
• Αυτός είναι ένας από τους κύριους παράγοντες που κάνουν δύσκολη την προσέλκυση θεσμικών επενδυτών στην αγορά ακινήτων της Κύπρου. Μερικοί επιπρόσθετοι παράγοντες είναι η έλλειψη κατάλληλων ακινήτων (investment-grade) επαρκούς μεγέθους για να ικανοποιήσουν το ελάχιστο μέγεθος επένδυσης που απαιτείται από τέτοιους επενδυτές όπως και ο κατακερματισμός της ιδιοκτησίας (π.χ. μια πολυκατοικία διαμερισμάτων ακόμα και ένα κτίριο γραφείων ανήκει σε πολλούς ιδιοκτήτες)
• Τα μεγάλα και ποιοτικά ξενοδοχεία (ακίνητα με μακροχρόνιο συμβόλαιο με αξιόπιστο operator) με καλά λειτουργικά αποτελέσματα σε πολύ καλές τοποθεσίες είναι πιο εύκολο να πωληθούν σε επενδυτές σε σχέση με γραφεία και διαμερίσματα λόγω του μεγέθους τους σαν επένδυσης αλλά και του εισοδήματος που προσφέρουν.
• Δύσκολο να γίνει ανάλυση της αγοράς και συλλογή δεδομένων. Διότι δεν υπάρχει μια αρχή η οποία να συλλέγει πληροφορίες για την αγορά ακινήτων και ιδιωτικά δεν συμφέρει να γίνει λόγω του μικρού μεγέθους της αγοράς της Κύπρου.
• Υπάρχουν τρείς δείκτες τιμών, RICS , Κεντρικής Τράπεζας και Στατιστικής Υπηρεσίας, οι οποίοι δείχνουν ότι έχει αντιστραφεί το αρνητικό κλίμα στην αγορά των ακινήτων. Έχει αντιστραφεί η αρνητική τάση των τιμών και φύγαμε από τον πάτο.
• Δεν υπάρχουν επαρκή και αξιόπιστα δεδομένα επενδυτικών συναλλαγών για να έχουμε κάποια άποψη σε τι εύρος αρχικών εισοδηματικών αποδόσεων (initial yields) πραγματοποιούνται σήμερα επενδυτικές συναλλαγές σε εισοδηματικά ακίνητα στην Κύπρο.
• Προβλέπεται να υπάρξει αύξηση τιμών ακόμη και για τα επόμενα 2-3 χρόνια νοουμένου ότι θα συνεχισθεί η οικονομική ανάπτυξη σε ρυθμούς πάνω από το 2% και ότι θα απαιτηθεί κάποιος χρόνος για να ανταποκριθεί η προσφορά στην αυξημένη ζήτηση.

Μάριος Τανούσης, Deputy Director General, Cyprus Investment Promotion Agency

Τάσεις Κυπριακής κτηματαγοράς

Αυξημένη ζήτηση στα ακίνητα τα τελευταία 5 χρόνια σε διάφορους τομείς, κυρίως από μη Ευρωπαίους (Κίνα, Ινδία, Αραβικό Κόσμο – Λίβανο, Ρωσία, Ανατολική Ευρώπη) λόγω του σχεδίου που προσφέρει  κατ’ εξαίρεση πολιτογράφηση μέσω ξένων επενδύσεων καθώς και του σχεδίου άδειας μόνιμης παραμονής.

Alternative investment funds: Εναλλακτικά επενδυτικά ταμεία προσφέρουν την ευκαιρία σε ξένους επενδυτές να επενδύσουν σε διάφορους τομείς με προοπτική να αποκτήσουν την κυπριακή υπηκοότητα.

Η Κύπρος διαθέτει ποιοτικά έργα και σημαντικές επενδυτικές ευκαιρίες σε ξένους επενδυτές και μπορεί να προσφέρει προϊόντα για να προσελκύσει ακόμα περισσότερους  επενδυτές  με  διάφορους τρόπους και με συνεργασία με άλλες χώρες. Τα έργα αυτά συμβάλλουν καταλυτικά στην προσπάθεια για επίτευξη βιώσιμης και μακροχρόνιας οικονομικής ανάπτυξης, επιφέροντας πολλαπλά και ουσιαστικά οφέλη, όπως νέες θέσεις εργασίας και εισροή εσόδων στα ταμεία του κράτους.