Wat te doen met 3 miljoen?

Vier professionals bij ULI-borrel in debat over de toekomst van Rijksvastgoed

Op 4 september 2014 vond de nazomerborrel van het Urban Land Institute plaats bij het Ministerie van Infrastructuur en Milieu. De locatie is de Plesmanweg in Den Haag, een pand wat binnen een paar jaar leeg komt te staan omdat het Ministerie verhuist. Nieuwe bestemming? Nog onbekend. De situatie van de Plesmanweg is dezelfde als die van de overige 3.000.000 m2 vastgoed die door het Rijk wordt afgestoten. Dit vastgoed is overbodig geworden door de nieuwe werkwijze van de overheid en de bezuinigingen die in de laatste jaren bij het Rijk zijn doorgevoerd. De 3.000.000 m2 die door het Rijk wordt afgestoten, komt bovenop de 7.000.000 m2 kantoorruimte die al leeg stond. Om nog niet te spreken over de leegstand van maatschappelijk en winkelvastgoed. Wat doe je met dit overschot op de vastgoedmarkt? Rudy Stroink, Mark Frequin, Michiel Ruis en Gerben van Dijk zoeken voorafgaand aan de ULI-borrel samen naar het antwoord.

De middag begint met een inleiding van Michiel Ruis, projectdirecteur, over de huidige en toekomstige huisvesting van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu (I&M). De Plesmanweg, nu in gebruik door I&M, is Rijksmonument en voormalig hoofdkantoor van KLM. Het is een uniek gebouw en een mooie werklocatie,  maar toch komt de 40.000 m2 over een paar jaar leeg te staan. Het Ministerie van I&M betrekt in 2017 samen met het Ministerie van Buitenlandse Zaken, de Immigratie- en Naturalisatiedienst en het Centraal Orgaan opvang Asielzoekers het opgeknapte VROM-gebouw aan de Rijnstraat 8. Het gebouw is ruim twee keer zo groot als het gebouw aan de Plesmanweg, zo’n 90.000 m2. Het ruimtegebruik per ambtenaar neemt af, waarmee bij de verbouwing aan de Rijnstraat rekening is gehouden. De Rijksoverheid werkt op beide locaties volgens ‘Het Nieuwe Werken’, waarbij er niet eens één werkplek per FTE is. Een ontwikkeling die past bij deze tijd. Maar wat gebeurt er met het pand aan de Plesmanweg?                                                    

De Plesmanweg maakt deel uit van de 3.000.000 m2 Rijksvastgoed die op de markt komt en is samen met de andere gebouwen aanleiding voor een ULI-debat over het overschot aan vastgoed op de markt. Deelnemers aan het debat zijn Mark Frequin, directeur-generaal Wonen en Bouwen, Michiel Ruis, projectdirecteur bij het Ministerie van I&M en Gerben van Dijk, procesmanager bij platform Vernieuwing Bouw. Rudy Stroink, bestuursvoorzitter Urban Land Institute, was debatleider maar kon het niet laten om hier en daar deel te nemen aan de discussie.

Uitgangspunt van het debat is dat 3 miljoen m2 aan Rijksgebouwen overbodig is geworden. De belangrijkste oorzaak zijn de bezuinigingen binnen het Rijk. De vierkante meters die overblijven worden afgestoten. Het uiteindelijke doel van deze operatie is duidelijk, namelijk op jaarbasis €170.000.000 bezuinigen in de huisvesting. Wat minder duidelijk is en dus onderwerp van debat: welke methode wil het Rijk hanteren bij het afstoten van het vrijgekomen Rijksvastgoed? Snel verkopen om een bezuinigingsoperatie uit te voeren, of een meer geleidelijk proces waarbij gebouwen over een langere periode herbestemd worden?

Mark Frequin is duidelijk: “Het kan en mag geen haastklus worden, de overheid heeft een verantwoordelijkheid als het gaat om het verkopen van gebouwen”. De intentie is om actief, samen met gemeenten en potentiële kopers, te kijken naar herbestemmingsmogelijkheden. Een belangrijk criterium hierin vindt hij de locatie van het leegstaande Rijksvastgoed. Gebouwen op stedelijke en met name Randstedelijke locaties hebben een grotere kans een nieuwe functie te krijgen. Echter, een groot deel van deze gunstige locaties blijft in handen van het Rijk. Het debat laat deze kwestie open en de deelnemers praten verder over de methodiek die het Rijk wil hanteren. De goede intentie is duidelijk, maar wordt er gekozen voor afstoten, herontwikkelen of slopen? En bestaat er behalve een goede intentie vanuit het Rijk ook daadkracht?

Sloop is volgens Stroink onvermijdelijk. In het essay dat hij recentelijk schreef op verzoek van het College van Rijksadviseurs voorspelt Stroink al een strijd om het gebruik van vastgoed. Er zijn in de huidige markt simpelweg te weinig gebruikers om de leegstand, zelfs op lange termijn, op te lossen. Met de grote onopgeloste overmaat aan gebouwen kan de vastgoedrecessie nog wel eens heel lang gaan duren, denkt Stroink. Als we dat onderkennen, kan sloop maar het beste zo snel mogelijk plaatsvinden. Dat sloop onvermijdelijk is, wordt bevestigd door de andere deelnemers. Een bijkomend risico dat Stroink noemt is dat de overheid, zoals dat bij overbodig gemeentebezit al gebeurt, de voorkeur geeft aan herontwikkeling en herbestemming van haar eigen gebouwen. Hierdoor komt ze in ongelijke competitie met gebouweigenaren met gelijke leegstandproblemen. Gaat dan het ‘private’ belang van de overheid boven het publieke belang?

Uit deze vraag blijkt vooral dat het overschot aan vastgoed een gedeelde zorg is van Rijk en markt. Partijen zullen samen een creatieve en doelgerichte aanpak moeten hanteren bij het bedenken van oplossingen voor het extra leegstaande vastgoed. Dit kan door het nieuwe ruimtegebruik van burger of werknemer als uitgangspunt te nemen. Uit de toelichting van Mark Frequin en Michiel Ruis blijkt dat hier ook ruimte voor is. De portefeuille heeft voldoende potentie om de professionele vastgoedsector te integreren. De locatie van de bijeenkomst is daarvan een goed voorbeeld. Ruis en Frequin geven aan dat veel randvoorwaarden en kaders met betrekking tot het leegkomende rijksvastgoed nog niet bepaald zijn, variërend van het langer vasthouden van gebouwen en wachten op betere tijden tot een rustige herontwikkeling van de meest waardevolle locaties. Nu overhaast handelen zou leiden tot groot waardeverlies. De methode achter het afstoten van Rijksvastgoed is op dit moment dus vooral nog een zoektocht, maar gelukkig volgens Gerben van Dijk wel een eerlijke. Hij prijst in het debat de overheid voor de transparantie waarmee de operatie van het afstoten gepaard gaat. Op de website van het Rijksvastgoedbedrijf (www.rijksvastgoedbedrijf.nl) staat een overzicht van alle panden die te koop staan én de intenties zijn duidelijk.

Het Urban Land Institute denkt de komende jaren graag mee aan oplossingen voor het afstoten van Rijksvastgoed en het overige overtollige aanbod van vastgoed, omdat de multidisciplinaire aanpak waarmee wij de grote ruimtelijke uitdagingen van ons land aanpakken waarschijnlijk de enige weg is.

Klik hier om de aanbevelingen van Rudy Stroink aan het College van Rijksbouwmeesters te bekijken: “De gevolgen van de verkoop van een grote portefeuille overheidsgebouwen en de argumenten voor een andere aanpak.”